2024年的主題是調(diào)研，這一年我看了很多城市，從深圳、廣州、珠海、中山、佛山、杭州、北京、鄭州，一直到上周以海南考察收官。

一年跑遍9個省市，給我?guī)?*意外的，是海南。

但我想說，此時此刻，很多人都誤解了海南！

絕大多數(shù)人都誤解了，海南封關(guān)的真正意圖！

很多人只知道海南要封關(guān)，但封關(guān)具體封的是什么，連當(dāng)?shù)厝硕颊f不清楚。

中午在三亞街頭餐館吃飯，跟老板聊起海南封關(guān)，他說這兩年來做生意的明顯多了、來開公司的多了，其它都還未知。

對于海南自貿(mào)港而言，2025年封關(guān)，才是重頭戲！

這趟調(diào)研途中，最高層去了三亞，聽取工作匯報；

第二天，海南高層又專門登報發(fā)文《以高水平保護(hù)和要素保障支撐海南自貿(mào)港高質(zhì)量發(fā)展》，洋洋灑灑描述自貿(mào)港的規(guī)劃落地。

這是一個不同尋常的信號，尤其是在當(dāng)下特殊時刻！

官媒發(fā)文稱，海南再次被國家委以重任，承擔(dān)了關(guān)鍵使命：

直白點，

——封關(guān)后的海南自貿(mào)島，將把對外開放的大門，開放到**！

逆全球化愈演愈烈，外部吵也好撕也罷，都不影響海南自貿(mào)島。

這是一片自留地、自由地，國家用來全力吸引外企、外資們，并且留足發(fā)揮空間。

海南自貿(mào)島的自由，將是超乎想象的極度自由！

15%的所得稅不用多說，就是極度自由之一。

再比如《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》中明確了“六大自由便利”：

投資自由便利

跨境資金流動自由便利

人員進(jìn)出自由便利

運輸來往自由便利

數(shù)據(jù)安全有序流動自由便利

一句話，人、錢、貿(mào)易、投資，統(tǒng)統(tǒng)給予極度流通自由，在海南不再有壁壘！

無論你來自哪里，只要你想來投資、創(chuàng)業(yè)、搞錢、做生意，都全力支持你、給你**限度的自由、支持和便利！

說白了，海南就是一個專門“搞錢”的地方！

2025年全面封關(guān)之后，海南作為全球**自貿(mào)島橫空出世，一輪造富熱潮接踵而至！

還有一點很意外的，《總體方案》提到：

這不就是說，海南可能將要鏈接國際互聯(lián)網(wǎng)了，讓跨境企業(yè)搞業(yè)務(wù)，全球溝通暢通無阻。

這自由度，也只有香港、澳門能比一比了吧。

在頂層設(shè)計里，海南的角色，就是下一個香港！

甚至在眼下特殊時刻，海南承擔(dān)的功能和責(zé)任，要比香港更重。

絕大多人都誤解了，海南對資本的意義！

2018年到2020年，海南實際使用外資連續(xù)三年翻番。

2021年，新設(shè)外商投資企業(yè) 1936家；

2022年，新設(shè)外商投資企業(yè) 1320 家；

2023年，新設(shè)外商投資企業(yè) 1736 家；

短短4年時間里，新設(shè)外商投資企業(yè)累計高達(dá)近6000家！

截至 2024 年 6 月底，海南省實有外資企業(yè)為 9170 戶。

這些年，國內(nèi)企業(yè)、外企企業(yè)，都一窩蜂的往海南市場扎堆！

資本最是逐利，國家給海南開出了遠(yuǎn)低于全球平均水平的稅費、給海南開出了內(nèi)地最短的外商投資負(fù)面清單，開出了首份跨境服務(wù)貿(mào)易負(fù)面清單。

甚至單獨給海南開了扇門，過去像教育等外資不能進(jìn)入的領(lǐng)域，在海南不僅允許外資參股、控股，甚至允許外資獨資。

如今海南已有海洋高新技術(shù)企業(yè)上千家，西門子能源、施耐德電氣等布局投資海南；今年又新增6家日資企業(yè)集中落戶三亞。

這才是國際熱錢涌入海南的根源！

絕大多數(shù)人都誤解了，眼下海南要重啟房地產(chǎn)的決心！

2017年海南樓市火的一塌糊涂——

那一年，全島一共賣了25萬套房子，8成以上都是島外人買的，買房純靠搶！

2018年強(qiáng)制按下房地產(chǎn)暫停鍵——

中部五指山、保亭、瓊中、白沙全面封鎖市場，不供地、商品房不對外賣；

同時開啟“5年社保、5年限售、7成首付”，把島外人拒之門外！

而現(xiàn)在，全島封鎖6年，突然大放開！

萬寧、澄邁、文昌等很多地方直接解除了限購限售；

海口和三亞，政策面雖然還有限購，但也放得差不多了，而且基本形同虛設(shè)；

要么不限購，要么無門檻破限購，首套二套首付統(tǒng)統(tǒng)降到15%，貸款利率3.1%。

跟島外一模一樣，把所有誠意一次給到位。

說白了，整個海南，現(xiàn)在只要你愿意，拎著錢來，想咋買咋買！

就差高喊一句，過去被拒之門外的島外人啊，我家大門向你敞開！

重啟房地產(chǎn)成為重要一環(huán)！

隨之而來的是——

1、土地市場炸了鍋！

內(nèi)地還在一片沉默，海南憋了三年，土拍接連炸鍋！

上周，三家房企廝殺1064輪競地，綜合拿地樓面價高達(dá)21191元/㎡，競價輪數(shù)、樓面價雙雙創(chuàng)下歷史記錄。

剛隔兩天，三亞一口氣拍出7宗地，集中在海棠灣、主城、崖州。

2、銷售市場炸了鍋！

過去要么不能買、要么沒盤買、要么只能高價買40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。

現(xiàn)在不僅能買了，核心地段好幾個新盤能挑選，還全是70年住宅產(chǎn)權(quán)。

海棠灣華潤項目，一年賣了50個億！

新地王旁邊，萬科三亞灣項目首開賣了40.8億，這個數(shù)字創(chuàng)了三亞近5年的記錄！

3、誰能想到，海南的產(chǎn)品也能卷炸了鍋！

過去小老板、煤老板、茶老板來海南，玩一玩兒開發(fā)，體驗一把房地產(chǎn)。

這些老板們，自由、佛系、個性、夠壕，導(dǎo)致海南的產(chǎn)品一直缺乏系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新。

現(xiàn)在大手筆重倉海南的，清一色大牌房企和國央企，萬科、招商、保利、華潤等。

內(nèi)地第四代住宅，標(biāo)準(zhǔn)化拉大陽臺、飄窗面積，得房率拉到90-100%。

海南的第四代住宅，已經(jīng)把高贈做到極限，130平高達(dá)47%的贈送面積，內(nèi)地還真沒見過！

4、房價，卷到了**！

失去房地產(chǎn)的這些年，海南樓市也在下沉，價格也在降。

海口西海岸，去年初調(diào)研，每拍一塊地備案價漲2000，還要綁十幾萬車位、綁幾十萬裝修款。

現(xiàn)在，什么都不需要綁，房價比備案價還低2000。

最貴的海棠灣，去年初40年產(chǎn)權(quán)，均價6萬-10萬；現(xiàn)在70年產(chǎn)權(quán)高贈產(chǎn)品，價格4萬5起步。

崖州區(qū)、三亞灣、三亞主城部分區(qū)域，也跌回到了2017年。

6年洗牌后，海南、三亞，都不再貴了，普通人也能有進(jìn)場機(jī)會！

海南跟內(nèi)地所有城市，邏輯都不一樣，價值布局也不一樣！

內(nèi)地，核心大于一切，人多、產(chǎn)業(yè)多的地方，比如CBD最核心！

但海南，灣區(qū)大于一切！灣區(qū)+地段+配套+央企最有價值！

**、自貿(mào)島進(jìn)入超級配套兌現(xiàn)階段，地越賣越貴！

建配套是需要花大錢的，海棠灣的河景、湖景、超級商業(yè)配套、度假配套等等，都要花錢，都要算到開發(fā)成本里，最后都會被開發(fā)商算在房價里。

所以，地王才會越來越多、地價記錄越來越高！

第二、海南宜居灣區(qū)，可選擇、可撿漏的不多了！

三亞灣，均價3萬8左右賣的很火，也確實有航道影響；

海棠灣，4萬5起步，賣的**，140平起步頂豪大平層，沒有小戶型；

清水灣，收尾階段，綠城在售大平層和別墅，總價一千多萬；

石梅灣，五期高層清盤1萬2起步，洋房2萬+，別墅更高；

海南未來十年看三亞，三亞未來看海棠灣。

盤一遍下來，其實很清晰：

預(yù)算夠、有錢，就選海棠灣；

門檻最低、性價比最高的，只剩下石梅灣了。

半個月的深度調(diào)研下來，我們也篩選出來兩個**，

3萬多買三亞海棠灣的**機(jī)會！

1萬2起步買石梅灣海景房的**機(jī)會！

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